Хочу купить недвижимость в Испании, но я иностранец: с чего начать, чтобы избежать распространённых ошибок

Вы нашли подходящий район. Хорошая инфраструктура, пальмы, воздух с солью и кофе с пенкой на углу. Но есть один нюанс: вы не гражданин Испании. А значит, покупка недвижимости в Барселоне (или любом другом городе страны) требует знания конкретных шагов, юридических требований и локальной практики.

Важно понимать: вы не одиноки. По данным за 2024 год, иностранцы совершили в Испании почти 93 000 сделок купли-продажи жилья. Ниже — подробное пошаговое руководство, которое поможет вам ориентироваться в процессе и избежать типичных ошибок.

Шаг 1. Получение NIE: без него — никуда

NIE (Número de Identidad de Extranjero) — это идентификационный номер иностранца, необходимый для заключения любых официальных сделок в Испании. Без него невозможно открыть банковский счёт, подписать договор купли-продажи или уплатить налоги. В частности, это обязательное условие для тех, кто планирует приобрести недвижимость в Испании.

Получить NIE можно:

• в консульстве Испании в вашей стране,

• или на территории Испании — в полиции или иммиграционной службе.

Существуют три вида NIE:

• временный — для граждан ЕС на короткий срок,

• для нерезидентов — если вы не проживаете в Испании постоянно,

• для резидентов — если вы находитесь в стране более 183 дней в году.

Процесс может занять время, а записаться на приём не всегда просто. В некоторых случаях целесообразно воспользоваться услугами юриста по вопросам миграционного права.

Шаг 2. Открытие счёта в испанском банке

Наличие банковского счёта в Испании не является обязательным, но на практике существенно упрощает процесс покупки. Через него проходят все финансовые расчёты: с продавцом, нотариусом, налоговыми органами.

Если вы рассматриваете недвижимость в Испании, особенно с привлечением ипотечного кредита, счёт в местном банке становится практически необходимым. Он позволяет избежать задержек при международных переводах и снизить расходы на комиссии.

После получения NIE рекомендуется открыть счёт — желательно сразу в том банке, где планируется оформление ипотеки. Это упростит дальнейшее взаимодействие и ускорит процедуру сделки.

Шаг 3. Переговоры с продавцом: будьте готовы к торгу

Торг при покупке недвижимости в Испании — обычная практика. Многие продавцы изначально устанавливают цену с запасом. Оценить справедливую стоимость объекта можно с помощью онлайн-инструментов, например, на платформе Idealista, или через анализ похожих объектов в том же районе.

Шаг 4. Ипотека: особенности для нерезидентов

Если вам требуется ипотека, изучите предложения от разных банков заранее. В Испании доступны кредиты с фиксированной, переменной и смешанной процентной ставкой.

Планируя приобрести недвижимость в Испании, важно учитывать: для нерезидентов минимальный первоначальный взнос, как правило, выше — зачастую на 10–15% больше, чем для резидентов страны.

Рекомендуется начинать процесс согласования ипотеки параллельно с выбором объекта. Это позволит сэкономить время и обеспечить готовность к сделке в момент, когда подходящий вариант будет найден.

Шаг 5. Договор резервации (Contrato de reserva)

После согласования условий покупки стороны могут подписать договор резервации. Это предварительное соглашение фиксирует намерения покупателя и продавца и означает, что объект временно снимается с продажи.

Хотя такой договор не обязателен, он помогает зафиксировать устные договорённости и снизить риски, особенно при высокой конкуренции на рынке.

Шаг 6. Договор «arras» — юридическое обязательство

Следующим этапом становится подписание договора “arras” — юридически обязательного соглашения, в котором стороны фиксируют намерение завершить сделку.

Покупая недвижимость в Испании, важно понимать, что данный договор сопровождается предоплатой, как правило, в размере 10% от стоимости объекта. Эта сумма впоследствии вычитается из финальной цены при подписании нотариального договора купли-продажи.

Существует несколько видов договоров “arras”, различающихся по юридическим последствиям в случае отказа от сделки одной из сторон. Чтобы избежать рисков, рекомендуется заранее проконсультироваться с юристом и выбрать формат, соответствующий вашей ситуации.

Шаг 7. Официальная оценка недвижимости

Для получения ипотеки потребуется провести официальную оценку объекта. Это обязательная процедура, которая определяет рыночную стоимость недвижимости. Оценка влияет на максимальную сумму кредита.

Её стоимость в 2025 году составляет в среднем от 250 до 600 евро. Обычно банк сам предлагает аккредитованного оценщика, но вы вправе выбрать специалиста самостоятельно.

Шаг 8. Проверка юридической чистоты объекта

На этом этапе важно тщательно изучить документы на объект. Основные пункты для проверки:

• Nota simple — выписка из реестра, где указаны права собственности и наличие обременений;

• ITE (Inspección Técnica del Edificio) — технический отчёт по зданию;

• наличие задолженностей по коммунальным услугам;

• актуальная escritura pública — официальный документ о праве собственности.

Рекомендуется подключить юриста, а в случае сомнений — и архитектора, особенно при покупке жилья в старом здании.

Шаг 9. Оформление сделки у нотариуса

Сделка завершается подписанием escritura pública — нотариального договора купли-продажи. В процедуре, как правило, участвуют:

• покупатель и продавец,

• представитель банка (при наличии ипотеки),

• агент (если сопровождал сделку),

• нотариус,

• юрист (по желанию).

После подписания и передачи средств вы получаете ключи от объекта.

Шаг 10. Регистрация собственности

После завершения сделки недвижимость в Испании необходимо зарегистрировать в Registro de la Propiedad — государственном реестре прав собственности. Только после этого вы становитесь её официальным владельцем.

Также потребуется оформить договоры с поставщиками коммунальных услуг: вода, электричество, газ и другие сервисы.

Дополнительные расходы и налоги

Общие расходы при покупке недвижимости в Испании составляют примерно 10–12% от стоимости объекта и включают:

Налоги:

• ITP (вторичный рынок) — от 6% до 10% в зависимости от региона;

• IVA (новостройки) — 10%.

Дополнительные расходы:

• услуги нотариуса: 500–1 000 €;

• регистрация: 0,1–0,25% от цены объекта;

• официальная оценка: 250–600 €;

• услуги юриста — по договорённости.

Заключение

Купить недвижимость в Испании — процесс структурированный, но многоступенчатый. Если действовать последовательно и заручиться поддержкой профессионалов, он проходит спокойно и без неожиданностей.

Агентство Kaufmann & Winkel сопровождает иностранных клиентов на каждом этапе сделки: от оформления документов до регистрации собственности. Мы помогаем избежать ошибок и сделать процесс покупки прозрачным, понятным и безопасным.