Быстрый ответ: сколько готовить сверху?

Если вы покупаете квартиру в Барселоне, например, в 2025 году, закладывайте к цене объекта:

• Новостройка: ~11.5% (10% НДС + 1.5% Гербовый сбор).

• Вторичка: ~10-11% (Налог ITP, зависит от цены).

• Оформление: ~1.5-2% (Нотариус, реестр, юрист).

Итого: имейте в запасе 12-13% от стоимости квартиры. Ниже — подробный разбор каждой цифры и способы сэкономить.

Система налогообложения в Испании не едина: размер и структура налогов зависят от автономного сообщества, статуса владельца (резидент или нерезидент) и типа недвижимости (новостройка или вторичный рынок). Чтобы не теряться в различиях, в этом материале мы берём Каталонию как точку отсчёта; именно здесь разберём, сколько и какие налоги платятся при покупке, владении и продаже недвижимости в 2025 году.
Для наглядности будем периодически сравнивать Каталонию с другими регионами, чтобы увидеть, где налоговая нагрузка выше, а где ниже.

Какие налоги на недвижимость существуют в Испании

Налоговая система Испании устроена так, что каждый этап владения или передачи недвижимости сопровождается определенными платежами. Их можно разделить на четыре большие группы.

При покупке:

• на первичном рынке уплачивается налог на добавленную стоимость (IVA, 10%) и гербовый сбор (AJD, 0,5–1,5%);
• на вторичном рынке применяется налог на передачу собственности (ITP, 6–11%).

При владении:

• муниципальный налог на недвижимость (IBI),
• подоходный налог для нерезидентов (IRNR),
• налог на роскошь (Patrimonio).

При продаже:

• налог на прирост капитала (Plusvalía Municipal),
• подоходный налог с продажи (IRPF или IRNR).

При наследовании и дарении:

• ставки зависят от региона, степени родства и статуса владельца.

Помимо налогов, у собственников есть дополнительные расходы: нотариус, регистрация, страховка. Важно учитывать всё сразу, чтобы реальная стоимость владения не стала неожиданностью. В среднем налоги и сборы на покупку составляют 10–15% от цены объекта.

Сколько вы заплатите налогов при покупке недвижимости в Каталонии?

Цена на жильё в Испании — лишь часть расходов. После подписания договора купли-продажи на покупателя ложатся налоги и сопутствующие сборы. Их размер зависит прежде всего от того, покупаете ли вы новостройку или вторичный объект.

Новостройки: IVA + AJD

При покупке жилья у застройщика нужно оплатить два налога:

• IVA (налог на добавленную стоимость) — 10 % от стоимости объекта.
  Подтверждено на сайте Испанской налоговой службы AEAT: https://sede.agenciatributaria.gob.es

• AJD (гербовый сбор) — ставка зависит от региона. В Каталонии она составляет 1,5 % (по данным Lucas Fox).

Пример расчёта:
Квартира в Барселоне за 250 000 €:
IVA 10 % = 25 000 €,
AJD 1,5 % = 3 750 €.
Итого налогов: 28 750 €, что составляет 11,5 % от стоимости жилья.

Для сравнения:
в Андалусии AJD — 1,2 %, в Валенсии — 1,5 %.
Разница кажется небольшой, но при цене в 400 000 € она уже означает экономию или переплату на уровне нескольких тысяч евро.
Поэтому перед покупкой важно уточнить действующие ставки именно в вашем регионе.

Вторичный рынок: ITP

Если недвижимость покупается не у застройщика, а у частного владельца, уплачивается ITP (налог на передачу собственности).
С июня 2025 года в Каталонии действует прогрессивная шкала, закреплённая в официальных данных Generalitat de Catalunya.

Пример:
Квартира за 250 000 € → налог 10 % = 25 000 €.
Дом за 700 000 € → 60 000 € (10 % на первые 600 000 €) + 11 000 € (11 % на оставшиеся 100 000 €) = 71 000 €.

Для ориентира:

• в Андалусии ставка фиксирована — 7 %;

• в Валенсии — 10 %

Таким образом, при одинаковой цене жилья налоги в Каталонии выше, чем в большинстве других регионов Испании.

Какие налоги на недвижимость в Испании платятся ежегодно после покупки жилья?

Когда сделка завершена и ключи уже у вас, налоги не заканчиваются. Каждый владелец недвижимости в Испании обязан ежегодно оплачивать несколько обязательных сборов. Некоторые из них одинаковы для всех, а другие зависят от того, являетесь ли вы налоговым резидентом или нет.

Муниципальный налог на недвижимость (IBI)

Это местный налог, который платят все собственники — и резиденты, и нерезиденты. Он взимается с кадастровой стоимости объекта (а не с рыночной) и идёт в бюджет муниципалитета. Размер зависит от города: ставка колеблется от 0,4 до 1,1 %.

В Барселоне ставка обычно находится в пределах 0,75 %.

Пример:
Кадастровая стоимость квартиры — 150 000 € → налог составит 0,75 % = 1 125 € в год.

Совет:
IBI удобно оплачивать через личный кабинет на сайте муниципалитета или подключив автоматическое списание в банке. Так вы избежите просрочек и штрафов, которые могут достигать 5–10 % от суммы.

Подоходный налог для нерезидентов (IRNR)

Даже если квартира не сдаётся, владельцы, не являющиеся налоговыми резидентами Испании, обязаны ежегодно платить IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).

Налог рассчитывается от предполагаемого дохода — условной суммы, которую вы могли бы получать от аренды.
База равна 1,1–2 % от кадастровой стоимости, а ставка зависит от страны проживания:

• для граждан ЕС и ЕЭЗ — 19 %,

• для остальных — 24 %.

Пример:
Кадастровая стоимость квартиры 150 000 € → база 1,1 % = 1 650 €.

• Если владелец живёт в одной из стран ЕС, налог = 19 % × 1 650 € = 314 €.

• Если владелец живёт вне ЕС, налог = 24 % × 1 650 € = 396 €.

Если квартира сдаётся, налог рассчитывается с реального дохода — можно вычитать из него расходы на ремонт, страховку, ипотеку и коммунальные платежи.

Налог на роскошь (Impuesto sobre el Patrimonio)

Налог на богатство взимается не со всех владельцев, а только с тех, чьи активы превышают установленный минимум. В Каталонии необлагаемый минимум составляет 500 000 € на человека, а ставка — прогрессивная, от 0,21 % до 2,75 % (источник: Costaluz Lawyers).

Пример:
Если у владельца квартира стоимостью 400 000 € и нет других крупных активов, налог не взимается.
Если совокупная стоимость имущества превышает порог, налог начисляется только на сумму сверх лимита.

Совокупная ежегодная нагрузка

Для средней квартиры в Барселоне стоимостью 250 000 €:

• IBI — около 1 000–1 200 € в год,

• IRNR (для владельца из ЕС) — 300–350 €,

• Patrimonio — не применяется (если это единственное жильё).

Итого: около 1 300–1 500 € в год, что соответствует примерно 0,5–0,6 % от стоимости объекта.

Запутались в процентах?

Налог ITP в Каталонии считается по сложной прогрессивной шкале. Не считайте вручную. Напишите нам в WhatsApp цену квартиры — и мы пришлем вам точную смету всех расходов «под ключ» (налоги + нотариус + реестр) за 5 минут.

Налоги при продаже недвижимости

Продажа квартиры или дома в Испании также сопровождается налогами. Здесь важно понимать: налог взимается не с полной стоимости продажи, а только с прибыли — разницы между ценой покупки и ценой продажи. К этой сумме добавляется ещё один сбор, о котором часто забывают — Plusvalía Municipal, налог на прирост стоимости земли.

Налог на прирост капитала (Plusvalía Municipal)

Этот налог взимается муниципалитетом, а не государством, и рассчитывается с роста кадастровой стоимости земли, на которой расположен объект. Он не зависит от рыночной цены жилья и может сильно отличаться даже в пределах одного региона. В Барселоне размер налога определяет мэрия города (Ajuntament de Barcelona).

Пример:
Если кадастровая стоимость земли выросла с 40 000 € до 55 000 €, налог начисляется на разницу — 15 000 €.
Точная сумма зависит от периода владения: чем дольше собственность находилась у владельца, тем выше ставка.

Совет:
При продаже стоит запросить расчёт Plusvalía заранее в муниципалитете — иногда налог можно снизить или обнулить, если стоимость земли фактически не увеличилась.

Подоходный налог с продажи (IRPF или IRNR)

Этот налог взимается с чистой прибыли — то есть с разницы между ценой покупки и ценой продажи за вычетом расходов на сделку, нотариуса и возможного ремонта, увеличивающего стоимость жилья.

Для налоговых резидентов Испании действует прогрессивная шкала:

• до 6 000 € прибыли — 19 %;

• от 6 001 € до 50 000 € — 21 %;

• от 50 001 € до 200 000 € — 23 %;

• свыше 200 000 € — 27 %.

Для нерезидентов ставка фиксирована:

• 19 % — для граждан ЕС и ЕЭЗ,

• 24 % — для остальных стран.

Пример:
Квартира была куплена за 300 000 €, а продана за 400 000 €.
Прибыль составила 100 000 €.

• Для резидента Испании налог = 23 % × 100 000 € = 23 000 €.

• Для нерезидента из ЕС = 19 % × 100 000 € = 19 000 €.

При этом расходы на улучшение объекта можно вычесть из прибыли, что снижает налоговую базу.

Можно ли избежать налога при продаже

Закон позволяет частично или полностью освободиться от налога в ряде случаев:

• если проданная недвижимость была вашим основным местом жительства, и вы в течение двух лет купили новое жильё;

• если вы достигли 65 лет и продаёте основное жильё — налог не взимается;

• если жильё было продано с убытком (дешевле, чем куплено).

Налоги для нерезидентов Испании

Иностранцы активно покупают жильё в Испании, и Каталония — один из самых популярных регионов. Пляжи Коста Брава, деловая Барселона и мягкий климат делают её привлекательной для постоянного проживания и инвестиций. Но если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, порядок уплаты налогов немного отличается.

При покупке

На этапе покупки разницы в ставках между резидентами и нерезидентами нет.
Нерезиденты платят те же налоги:

• при покупке новостройки — IVA 10 % и AJD 1,5 %;

• при покупке вторички — ITP 10 %.

Главное отличие в том, что банки требуют больший первоначальный взнос.
Если для резидентов он составляет около 20 % от стоимости объекта, то для нерезидентов — 30–40 %.

Кроме того, банк может запросить подтверждение источников дохода и справку об отсутствии долгов в стране проживания.

При владении

После покупки нерезиденты обязаны ежегодно подавать декларацию по налогу IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Даже если квартира не сдаётся, налог считается с условного дохода — суммы, которую налоговая считает потенциальным доходом от владения жильём. База составляет 1,1–2 % от кадастровой стоимости, ставка — 19 % для граждан ЕС/ЕЭЗ и 24 % для остальных.

Если жильё сдаётся, налог уплачивается с фактического дохода. Резиденты ЕС могут уменьшать базу, вычитая расходы на ремонт, коммунальные платежи, комиссию агентства и ипотеку. Для владельцев из стран вне ЕС такие вычеты не предусмотрены.

При продаже

При продаже недвижимости нерезидент обязан заплатить налог с прибыли по ставке 19 % (ЕС/ЕЭЗ) или 24 % (другие страны). Чтобы гарантировать уплату, покупатель удерживает 3 % от суммы сделки и перечисляет их напрямую в налоговую службу AEAT. Если налог к уплате окажется меньше, продавец может вернуть часть удержанных средств, подав декларацию.

Ежегодная декларация IRNR

Декларация по IRNR подаётся до конца года, следующего за отчётным. Если квартира сдаётся, декларация подаётся ежеквартально. Платежи можно делать онлайн через сайт AEAT — достаточно иметь NIE (идентификационный номер иностранца) и электронную подпись.

Совет:
Многие владельцы поручают расчёт и оплату IRNR своему gestor — налоговому консультанту. Стоимость его услуг обычно составляет 80–150 € в год и избавляет от ошибок при расчётах.

Пример: квартира в Барселоне для владельца из Германии

Стоимость квартиры — 300 000 €, кадастровая стоимость — 200 000 €.

Итог: ежегодные расходы составляют около 1 900 €, без учёта коммунальных и обслуживания.

Как рассчитать налоги именно под вашу ситуацию?

Налоговая система Испании выглядит сложной только на первый взгляд. Чтобы понять, сколько вы заплатите, достаточно разделить процесс на этапы и оценить каждый из них отдельно. Всё, что нужно — знать тип сделки, стоимость объекта и регион.

Шаг 1. Определите тип покупки

Если это новостройка, считайте 10 % IVA и ставку AJD (в Каталонии — 1,5 %).
Если вторичка, применяйте ITP по региону (в Каталонии — 10 % до 600 000 €).
Добавьте услуги нотариуса и регистрацию — в среднем ещё 1,5–2 %.

Шаг 2. Рассчитайте ежегодные налоги

После покупки жильё требует ежегодных расходов:

• IBI — 0,4–1,1 % от кадастровой стоимости;

• IRNR — 19–24 % от условного дохода (1,1–2 % от кадастра).

Кадастровая стоимость всегда указана в налоговом уведомлении (recibo IBI).
Если вы только планируете покупку, можно запросить её у продавца — это поможет заранее рассчитать будущие платежи.

Шаг 3. Учитывайте возможные налоги при продаже

При продаже заложите 19–27 % от прибыли (для резидентов) или 19–24 % (для нерезидентов).
Не забудьте о Plusvalía Municipal — налоге, который взимается муниципалитетом за прирост стоимости земли.

Шаг 4. Проверьте льготы

В Каталонии действуют льготы для:

• покупателей первого жилья до 32 лет с доходом до 30 000 € — ставка ITP может снижаться до 5 %;

• многодетных семей;

• сделок по покупке социального жилья.

Также в некоторых случаях можно избежать налога при продаже, если деньги реинвестируются в покупку нового жилья.

Пример

Квартира на вторичном рынке в Барселоне, цена — 250 000 €, кадастровая стоимость — 180 000 €.

Итого:
Покупка и оформление — около 30 000 €.
Ежегодное владение — примерно 1 700 €.

Совет:
Если вы хотите точно рассчитать налоговую нагрузку, можно воспользоваться онлайн-калькуляторами на порталах Idealista или Fotocasa, либо обратиться к консультанту (gestor), который рассчитает всё по вашей кадастровой стоимости.

Как можно законно уменьшить налоги на недвижимость в Испании?

Испания предлагает целый ряд инструментов, которые позволяют снизить налоговую нагрузку. Часть из них работает на этапе покупки, другие — во время владения или продажи. Главное знать, какие из них применимы именно в вашем случае.

Используйте региональные льготы

В Каталонии действуют пониженные ставки ITP для отдельных категорий покупателей:

• 5 % — при покупке первого жилья молодыми до 32 лет, если годовой доход не превышает 30 000 €;

• 7 % — для многодетных семей, семей с инвалидами или неполных семей с детьми;

• 5 % — при покупке социального жилья.

Если вы подпадаете под эти условия, достаточно предоставить подтверждающие документы при подписании сделки у нотариуса — налог рассчитают по сниженной ставке.

Оформляйте расходы при сдаче жилья

Если квартира сдаётся официально, вы можете уменьшить базу налога IRNR.
Налоговая позволяет вычитать из дохода:

• коммунальные услуги,

• страхование,

• комиссию агентства,

• проценты по ипотеке,

• расходы на ремонт и мебель.

Главное условие — наличие подтверждающих счетов и декларация аренды.

Реинвестируйте средства при продаже

Если проданное жильё было вашим основным местом проживания, вы можете не платить налог на прибыль, если в течение двух лет направите вырученные деньги на покупку нового жилья в Испании.
Это освобождение действует для налоговых резидентов и подтверждено в руководствах AEAT.

Разделяйте имущество между супругами

Если жильё покупается в браке, полезно распределить доли так, чтобы каждый из супругов использовал свой необлагаемый минимум по налогу на богатство (Patrimonio).
В Каталонии лимит составляет 500 000 € на человека, и при грамотном оформлении можно полностью избежать этого налога.

Следите за изменениями

В Испании налоговые ставки регулярно пересматриваются. В 2025 году, например, в Каталонии была введена прогрессивная шкала ITP и сохранён повышенный AJD на уровне 1,5 %. В то же время Андалусия, наоборот, упростила систему и закрепила единую ставку 7 %. Сравнивая регионы, можно заранее выбрать место покупки, где налоги окажутся ниже.

Основные налоги на недвижимость в Испании

Чтобы проще ориентироваться в цифрах, ниже приведена сводная таблица по основным налогам в 2025 году с кратким сравнением по регионам.

Итог: сколько на самом деле составляют налоги на недвижимость в Испании

При покупке квартиры в Каталонии в 2025 году разумно закладывать 10–13 % от стоимости объекта на налоги и оформление сделки.
Для вторички это в основном ITP, для новостройки — IVA и AJD.
После покупки ежегодные платежи составляют в среднем 0,5–0,7 % от стоимости жилья.

Налоги на недвижимость в Испании нельзя назвать низкими, но они прозрачны и предсказуемы. Большинство из них можно заранее рассчитать, а часть — сократить, если использовать региональные льготы или оформить сделку правильно. Важно понимать: Испания — страна, где покупка жилья не только финансовое решение, но и часть образа жизни. И если подойти к этому процессу осознанно, налоги становятся не барьером, а понятной частью системы, которая защищает собственника и гарантирует стабильность рынка.

Покупка недвижимости в Барселоне с поддержкой специалистов Kaufmann & Winkel

Агентство недвижимости Kaufmann & Winkel уже много лет помогает клиентам из разных стран безопасно и выгодно приобретать квартиры и дома в Каталонии. Мы находимся в Барселоне, знаем особенности местного рынка, налоговые ставки и процесс оформления. Наша команда сопровождает клиентов на всех этапах — от подбора объекта и проверки документов до расчёта налогов и регистрации сделки.

Если вы планируете купить недвижимость в Барселоне, свяжитесь с нами — мы поможем подобрать подходящий вариант и заранее рассчитать все расходы, чтобы процесс покупки прошёл спокойно и прозрачно.
Связаться с Kaufmann & Winkel.