Как рост ИПЦ в 2024 году влияет на аренду и недвижимость в Барселоне

Недвижимость в Барселоне всегда была привлекательной для арендаторов и инвесторов. Но в 2024 году рынок аренды сталкивается с новыми вызовами, связанными с ростом Индекса потребительских цен (ИПЦ). В августе 2024 года ИПЦ достиг 2,2%, что существенно повлияет на арендные ставки. Давайте разберемся, как это отразится на аренде и чего стоит ожидать в ближайшие годы.

Что такое ИПЦ и как он влияет на аренду в Барселоне?

ИПЦ — это показатель, отражающий изменения цен на товары и услуги, который напрямую влияет на покупательную способность и стоимость жизни. ИПЦ рассчитывается Национальным институтом статистики (INE) на основе наиболее потребляемых продуктов, известных как потребительская корзина, и затем сравнивается с ценами предыдущих месяцев. Если ИПЦ положительный, это означает, что цены выросли, а если отрицательный — что цены упали.

Когда речь заходит о недвижимости в Барселоне, ИПЦ играет ключевую роль в пересмотре арендной платы. В августе 2024 года он составил 2,2%, что означает неизбежное повышение арендной ставки для тех, чьи договоры привязаны к этому индексу.

Барселона

Как обновляется арендная плата с учетом ИПЦ?

Согласно статье 18 Закона об аренде жилья (LAU), в течение срока действия договора арендная плата может обновляться каждый год, если это было четко оговорено. Хотя LAU устанавливает, что в случае неуказания индекса им будет Индекс гарантии конкурентоспособности (IGC), чаще всего для обновления арендной платы используется Индекс потребительских цен (ИПЦ).

Важно отметить, что обновление происходит на основании значения ИПЦ за два месяца до пересмотра аренды. Например, если пересмотр происходит в августе, используется ИПЦ за июнь — в 2024 году это было 3,4%.

С другой стороны, если обновление не было согласовано, оно не будет производиться, пока действует договор аренды.

Ограничение на повышение арендной платы в 2024 году

В зависимости от того, когда обновляется договор аренды, размер повышения арендной платы может меняться. Однако все договоры аренды, обновленные в период с 1 апреля 2022 года по 31 декабря 2024 года, не привязаны к ИПЦ и повышаются максимум на 3%, поскольку именно такой предел установлен правительством в Заключительном положении 6 нового Закона о жилье. Однако если значение ИПЦ составит менее 3% от предельного значения, они будут обновлены на эту величину.

В свою очередь, договоры аренды коммерческих помещений будут по-прежнему обновляться в соответствии с индексом, согласованным между арендодателем и арендатором, которым может быть ИПЦ.

Пример пересчета арендной платы

Если забыть о правительственном ограничении в 3%, то при обновлении арендной платы в августе 2024 года за основу берется ИПЦ за два месяца до этого, т.е. за июнь, который в 2024 году составлял 3,4%. Если арендатор платил 1 200 евро, то при пересмотре арендной платы необходимо будет вычислить 3,4% от 1 200 евро (что составляет 40,8) и сложить их. Таким образом, до следующего обновления арендной платы этот арендатор должен будет заплатить 1 240,8 евро.

1 200 х 0,034 + 1 200 = 1 240,8

Ограничение на повышение арендной платы в 2024 году

Согласно правительственным мерам, введенным в связи с кризисом на рынке недвижимости, для всех договоров аренды, обновляемых до 31 декабря 2024 года, повышение арендной платы ограничено 3%. Это означает, что даже если ИПЦ превышает этот показатель, как это было в июне 2024 года, арендодатели в Барселоне могут увеличивать арендную плату не более чем на 3%.

Динамика ИПЦ и влияние на рынок недвижимости в Барселоне

Вот как изменялся ИПЦ в последние месяцы и как это влияло на рынок недвижимости в Барселоне:

Что изменится в 2025 году?

С 2025 года планируется использования нового индекса для пересчета арендной платы на недвижимость в Барселоне и по всей Испании. Этот индекс заменит ИПЦ и будет более стабильным и предсказуемым. Правительство намерено защитить арендаторов от резких колебаний, которые иногда происходят с ИПЦ, особенно в периоды инфляции.

Новый индекс будет сосредоточен на:

• Предсказуемости: снизит зависимость арендной платы от резких экономических колебаний, обеспечивая стабильность для арендаторов.
• Ограничении роста арендной платы: арендная плата будет контролироваться, что создаст более стабильный рынок аренды.
• Поддержке доступного жилья: новый индекс может быть связан с программами поддержки социального и доступного жилья, обеспечивая защиту наиболее уязвимых категорий населения.

Хотя конкретные детали пока неизвестны, правительство Испании обещает, что новый индекс будет учитывать экономические реалии, делая рынок аренды более стабильным для всех участников.

Советы для арендаторов и арендодателей

Чтобы избежать проблем с пересчетом арендной платы, вот несколько практических советов:

Для арендаторов:

• Проверьте договор: убедитесь, что в договоре указано право на пересмотр аренды.
• Спросите про ИПЦ: если арендная плата увеличивается, попросите арендодателя предоставить расчёты.
• Следите за сроками: арендодатель должен уведомить вас о повышении заранее.

Для арендодателей:

• Используйте официальные данные: для пересчета арендной платы используйте данные ИПЦ от Национального института статистики.
• Заблаговременно уведомляйте: предупреждайте арендаторов за месяц до пересчета.
• Соблюдайте закон: следите, чтобы повышение арендной платы не превышало 3%, если это установлено законом.

Заключение

Рынок недвижимости в Барселоне продолжает оставаться динамичным, и ИПЦ играет важную роль в формировании арендной платы. Важно следить за изменениями в законодательстве и экономических показателях, чтобы избежать неожиданных сюрпризов при пересмотре арендных ставок.

💡 Если вы хотите узнать, как изменения ИПЦ и новый индекс в 2025 году могут повлиять на вашу аренду или инвестиции в недвижимость в Барселоне, свяжитесь с нами для консультации.