5 странных фактов об испанской недвижимости
Мир недвижимости полон курьезов и это факт. Поэтому в этой статье мы хотим поделиться с вами самыми парадоксальными ситуациями в секторе недвижимости в Испании. Заинтересовались? Тогда добро пожаловать!
СОДЕРЖАНИЕ
- Usufructo (узуфрукт)
- Contrato de renta vitalicia (договор пожизненной ренты)
- Contrato indefinido (бессрочный договор аренды)
- División horizontal (горизонтальное разделение)
- Okupas (оккупанты)
Барселона, Испания
5 странных фактов об испанской недвижимости
1. Usufructo (узуфрукт)
Узуфрукт недвижимого имущества – это реальное право пользоваться чужой недвижимостью полностью и без изменения ее образа существования. Другими словами, владельцем узуфрукта является не собственник, а тот, кто имеет право аренды. Это означает, что, не владея чем-либо, бенефициар узуфрукта может извлекать из этого прибыль и пользоваться этим.
Пример: если человек имеет узуфрукт на дом, он может жить в нем или даже сдавать его в аренду и получать арендную плату. Он ни в коем случае не может продать имущество (поскольку не владеет им), но он может продать свой узуфрукт. В этом случае покупатель приобретает право узуфрукта и имеет те же преимущества и обязательства, что и продающий узуфруктуарий.
К слову, узуфрукт возник в римском праве. Цель заключалась в том, чтобы позволить вдове иметь средства на содержание за счет доходов от имущества мужа, не затрагивая при этом наследство ее детей.
При оформлении узуфрукта узуфруктуарий должен составить опись имущества, оценить его и предоставить обеспечение для возмещения убытков или ухудшения состояния имущества. Узуфруктуарий также должен оплачивать все необходимые расходы по сохранению, содержанию и обычному ремонту, а также налоги.
Срок действия узуфрукта зависит от того, кто является узуфруктуарием. Если узуфруктуарий является физическим лицом, то срок может быть:
- На определенный период времени: например, на 25 лет (временный).
- На всю жизнь узуфруктуария (пожизненно).
Если узуфруктуарием является город, корпорация или компания, срок узуфрукта не может превышать 30 лет.
*Узуфруктуарий – это лицо, которое имеет право пользования и владения определенным имуществом, не являясь его собственником.
2. Contrato de renta vitalicia (договор пожизненной ренты)
Договор пожизненной ренты – тип договора, согласно которому человек выплачивает собственнику определенную денежную сумму до конца его жизни в обмен на получение его недвижимости в итоге. Это позволяет людям старшего возраста получать пожизненный доход в обмен на передачу права собственности на свой дом, не отказываясь от права пользоваться и наслаждаться своим домом до конца жизни.
Такой договор на недвижимость может быть очень интересным вариантом для владельцев одного или нескольких домов, которым трудно покрывать свои ежедневные расходы после выхода на пенсию или которые просто хотят пользоваться большими ресурсами на этом этапе. Сегодня в Испании они могут получать финансовое дополнение к своей пенсии не выходя из дома, а также не беспокоиться о многих расходах, связанных с владением жильем.
Бесспорно, налоговые условия очень выгодны и предлагают высокую ставку освобождения от налогов в зависимости от возраста владельца недвижимости. Например, в возрасте от 66 до 69 лет этот процент составляет 80%, а с 70 лет и далее – 92%. А также, благодаря пожизненной ренте, такие налоги, как IBI (налог на недвижимость), муниципальные сборы или страхование жилья, больше не подлежат уплате со стороны собственника.
Как стоимость имущества, так и продолжительность жизни пожилого человека (в соответствии с возрастом и полом аннуитанта, а также согласно официальным таблицам Национального института статистики и Генерального директората страхования), определяют ежемесячные выплаты, которые получает собственник жилья.
3. Contrato indefinido (бессрочный договор аренды)
Большинство арендаторов и арендодателей хотят иметь долгосрочные отношения с предсказуемыми условиями и без большого количества сюрпризов и неудач.
При аренде недвижимости для посторонних лиц считается нормальным заключать договор на один год. Однако по истечении годичного периода, который обычно считается испытательным сроком, предпочтительнее составить новый договор, в котором четко оговаривается, что срок действия договора является бессрочным. Таким образом, если ни одна из сторон прямо не пожелает этого или если не будет серьезных явных нарушений, не придется беспокоиться о возобновлении контракта на недвижимость.
Основная проблема, с которой сталкиваются арендодатели, предлагая бессрочные контракты, заключается в риске неуплаты. Другой ущерб заключается в том, что арендатор, покидая квартиру, оставляет ее в состоянии, которое делает ее непригодной для проживания без ремонта. Компромиссным решением, включенным в большинство договоров аренды, является выплата залога за эти повреждения, который варьируется в зависимости от каждого конкретного случая. Хотя это позволяет минимизировать риск, для арендодателя этого может быть недостаточно, ведь что происходит в случае шестимесячной неуплаты аренды? Депозиты обычно составляют не более двух-трех месяцев.
К счастью, в таком случае можно прибегнуть к страхованию аренды. Это является менее дорогой альтернативой депозиту для арендатора и лучшей гарантией, поскольку за небольшую ежегодную плату позволяет арендодателю застраховать выплату ежемесячных платежей, причитающихся арендатору за 6, 9 или 12 месяцев неплатежей в год. Стоимость составляет от 2,80% до 3,60% от месячной арендной платы.
4. División horizontal (горизонтальное разделение)
Горизонтальное разделение – это документ, согласно которому здание делится на зарегистрированные квартиры и помещения, где каждому из них присваивается коэффициент долевого участия и кадастровый номер. В случае отсутствия данного документа, все здание (несмотря на то, сколько в нем квартир) считается как один единый объект, с одним кадастровым номером.
Для многих семей он также используется как ресурс, позволяющий вывести часть средств из собственности. Если у вас есть коммерческая недвижимость, которая довольно большая и ее трудно продать, вы можете рассмотреть возможность разделения ее на более мелкие помещения, которые легче продать. Такая же ситуация применима к гаражам или домам. Если у вас, например, большой дом, вы можете рассмотреть возможность разделить его на две части и выделить одну из них для продажи, чтобы получить с нее дополнительную прибыль.
5. Okupas (оккупанты)
Оккупант – это человек, который ищет пустующие здания и использует возможность проникнуть туда и занять его, то есть незаконно заселиться в заброшенную квартиру, виллу или здание, в котором в данный момент нет жителей. Этот тип людей очень распространен в наши дни в Европе, но более заметен в Испании, где из-за трудностей с приобретением частной собственности многие люди считают необходимым прибегнуть к этому действию.
Оккупас – это слово, которое пугает больше всего людей, желающих купить недвижимость в Испании, которые прекрасно знают, кто такой оккупант, учитывая траекторию движения. Существует риск, что если вы покинете свой дом, чтобы уехать в отпуск или в командировку, то когда вы вернетесь, в квартиру уже будет вторгнута группа оккупантов, которые отказываются освободить жилье.
В глазах инвестора эти оккупанты представляют собой нечто большее, чем помеху, поскольку они могут быть очень упрямыми и неохотно покидать недвижимость, что делает продажу квартиры или здания очень трудной или почти невозможной.
Каковы вообще цели движения оккупантов? Для них оправдано вторжение в пустое здание с многочисленными группами людей. Как известно, это движение выступает против капитализма на том основании, что граждане не должны тратить большую часть своего дохода на содержание крыши над головой. Другая цель движения оккупантов – борьба с банками. Им не нравится, как они заставляют людей брать ипотечные кредиты на 40 лет, что держит их в постоянном страхе потерять работу, а значит, и жилье.
Почему в Испании так много оккупасов? Согласно Конституции Испании, каждый человек имеет право на достойное жилье. Но значит ли это, что другие имеют право незаконно занимать дома, над которыми они так тяжело трудились? Конкретного ответа нет, но в то же время выселить человека, не имеющего законного права (договора аренды) на недвижимость, не так просто, как хотелось бы.
Про процесс покупки жилой недвижимости вы можете прочесть в специальной статье или здесь — #пропроцесспокупкинедвижимостивиспании.
Обсудим?
Похожие публикации
Если вам понравилось читать эту статью, тогда предлагаем вам ознакомиться с другими нашими публикациями ниже:
